קניית בית ולא משנה אם בית חדש מקבלן או מאדם פרטי, הינו תהליך שבו מעורבים רגשות שונים, הנעים על המתח שבין התרגשות לחרדות. אם זוהי הדירה הראשונה שאתם קונים,
התהליך עשוי להראות מסובך מאוד. גם אם כבר עשיתם זאת מספר פעמים, כל מעבר שונה מקודמו ומציב בפניכם אתגרים וסיכונים חדשים שיש להיערך אליהם מראש.
ההחלטה לרכוש דירה למגורים עבור רובינו מהווה את העסקה הגדולה ביותר שנבצע בחיינו, כולנו חולמים על הדירה המושלמת, שתהווה עבורנואת דירת החלומות לכל דבר ועניין.
כמובן, שרכישת דירה למגורים מהווה השקעה כספית נכבדה ולעיתים נכבדה ביותר, שרובנו נאלצים להתחייב בגינה בהלוואות שונות על מנת לממש את ה"חלום".
שיקול דעת ובדיקה קפדנית של הדירה לפני ביצוע הרכישה או הבנייה יחסכו לכם עוגמת נפש, הפסדים כספיים והתדיינות ארוכת שנים בבתי המשפט ביניכם ובין המוכרים.
במאמר זה, אנסה לענות בתמציתיות על מספר שאלות שנשאלתי במהלך טיפולי בשם ועבור לקוחות משרדי, שהיו מעוניינים לרכוש דירה בין אם חדשה מקבלן ובין אם מגורם פרטי.
עלי לציין כי הנקודות במאמר זה אינן מהוות בשום צורה ואופן תחליף לייעוץ משפטי פרטני שיש לקבל בכל עסקה ועסקה, בין אם אתם רוכשים ובין אם אתם מוכרים דירה, אלא ניסיון לתת כלים ראשוניים ובסיסיים להבנת המסגרת של תהליך הרכישה של הנכס.
מיהו המוכר ?
בדקו היטב מי מוכר לכם את הדירה, האם הוא אדם אמין, הדובר אמת? האם הוא הבעלים הרשום של הדירה בטאבו או במנהל, או שמא שליחו? (במקרה של שלוח, עליו להחזיק בייפוי כוח נוטריוני לטובתו מהמוכר האמיתי) האם הדירה מושכרת לצד ג'? עד מתי? (במקרה כזה חשוב לדרוש לראות את חוזה השכירות, על-מנת להבטיח שלא מדובר בשכירות מוגנת, דהיינו שחוקי הגנת הדייר חלים עליה).
כמו כן חשוב לברר מול מי העסקה נערכת. אל תסכימו להצעות של מתווכים לחתום על זיכרון דברים או חוזה מכר מולם בלבד, מבלי לראות ממי אתם רוכשים את הדירה.
בעבר, נתקלתי בעסקה של מתווכים שהחתימו אישה קשישה, שאינה מבינה דבר בתחום הנדל"ן על הסכם מכירה, לפיו היא מוכרת להם את הדירה ב- 90,000 דולר, כשהתשלום הראשון בעוד 60 יום. בינתיים, תוך שבוע, מכרו המתווכים את הדירה לצדדי ג' כאילו הם הבעלים החוקיים של הדירה ב- 110,000 דולר וכך שלשלו לכיסם 20,000 דולר, במקום עמלת התיווך המקסימאלית המקובלת בשיעור של 2% משווי הדירה, קרי 1,800 דולר בלבד...
מהו מצבה המדויק של הדירה מבחינה משפטית במרשם הזכויות ?
לאחר שבודקים האם הדירה רשומה במנהל או בטאבו, יש לבדוק את מצב הרישום של הדירה, על שם מי הדירה רשומה במרשם, אם על הדירה רשומים עיקולים, שעבודים, משכנתאות, הערות אזהרה, ובאלו סכומים.
חובה בשלב זה להוציא נוסח של הדירה, באם הדירה רשומה בטאבו ואישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל בדירות מנהל. בנוסח ו/או באישור הזכויות ניתן לגלות את מצבה המשפטי של הדירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש.
חשוב מאוד לציין, כי עליכם לדאוג לרישום הערת אזהרה בנכס לטובתכם, מייד עם חתימת הסכם מכר. מבחינה משפטית, אם ירכוש אדם אחר את הדירה שאתם רכשתם, בתום לב ובתמורה ומבלי שנרשמה עליה הערת אזהרה לטובתכם, והוא יסיים את העסקה ברישום לפניכם, דהיינו ירשום הערת אזהרה ואח"כ גם יעביר את הנכס על שמו בטאבו - הוא יזכה בדירה, על אף שאתם קודמים בזמן.
מהו מצבה המדויק של הדירה מבחינה משפטית בעירייה או ברשות המקומית ?
חשוב ביותר בתור רוכשי דירה לבדוק בטרם חותמים על הסכם מהו מצבה המשפטי של הדירה בעירייה. בנושא זה יש לפנות לאגף התכנון בעירייה, שם ניתן לבדוק ע"י מתן מס' גוש חלקה ותת חלקה, האם על הדירה קיימים חובות, כגון היטלי השבחה שלא שולמו, חובות עירייה בנושאי ארנונה ומים, האם במקרים קיצוניים הדירה נבנתה כולה או חלקים ממנה ללא היתר מהרשות המקומית וקיים על הבניין או על הדירה או חלקים ממנה צו הריסה שתלוי ועומד מטעם העירייה וכד'...
מהו מעמדו המשפטי של זיכרון דברים ?
ראוי לציין כי זיכרון הדברים, שלעיתים נחתם בטרם חתימה על הסכם מכר, הינו חוזה תקף לכל דבר ועניין. יש נטייה להתייחס אליו כאל "טיוטה להסכם" או מסמך לא מחייב, ויש להיזהר מכך מאוד. המלצתי, אם ישנה אפשרות, דלגו על השלב הזה, והגיעו להבנות שעל בסיסן תחתמו על הסכם מכר אחד, בלבד. (מאמר נרחב בנושא, קראו בעיתון הבא)
מה וכמה נהוג לשלם במעמד חתימת החוזה ?
לפני חתימת ההסכם יש לנהל מו"מ רציני, מקיף ותמציתי, כשעליכם לקחת בחשבון את כל הפרמטריים הרלבנטיים לרכישת הדירה כמו מיקום הדירה, קומה (עם או בלי מעלית) גודל הדירה במ"ר, מס' חדרים, מצב הדירה (זקוקה לשיפוץ? מה עלות השיפוץ?) מס' דירות בבניין ועוד.
במעמד החוזה בד"כ נהוג לשלם לא יותר מ- 30% ממחיר הדירה וזאת בתנאי שהנכם זכאים ומסוגלים מבחינה משפטית לרשום הערת אזהרה על הדירה.
עלויות נוספות במעמד חתימת ההסכם הם שכ"ט עו"ד, עלות מתווך, היה ושכרתם, ועלות מס רכישה, היה ואינכם זכאים לפטור מלא.
היוועצו עם עורך דין בעל ניסיון בעסקאות מכר דירה
כאן חשוב מאוד להיזהר במיוחד ממוכרי דירה או מתווכים, המנסים לשכנע אתכם לעשות את זיכרון הדברים או ההסכם אצל עורך דין מטעמם, מבלי שתהיו מלווים בעורך דין מטעמכם.
במצב זה, עורך הדין מטעם המוכרים, עשוי לדאוג בחוזה לאינטרסים של הלקוחות שלו מבלי לדאוג מספיק לאינטרסים הברורים שלכם כרוכשי הדירה. חשוב להבין שברגע שחתמתם על זיכרון הדברים או על החוזה, אזי חזקה עליכם שהבנתם על מה חתמתם וביהמ"ש רק לעיתים נדירות וחריגות יבטל חוזה זה המגדיר את כל מערכת היחסים המשפטיים ביניכם ובין מוכרי הדירה.
בהקשר זה, ראוי גם לציין כי עורך דין המייצג קבלן, לא יכול לייצג את רוכשי הדירות בעסקה, על-אף שבד"כ, ולפי הסכם עם הקבלן, גובה מהם שכ"ט.
נתקלתי במקרה בו רכשו זוג צעיר דירה מקבלן ושילמו 1.5% מערך הדירה לעורך הדין של הקבלן, אולם לא ידעו כי עליהם להגיש הצהרה למס רכישה. עורך הדין של הקבלן לא עשה זאת עבורם, ואף לא טרח להסביר להם זאת, וכיוון שלא הגישו ההצהרה, נקבעו להם קנסות בשיעור של עשרות אלפי שקלים מהרשות למיסוי מקרקעין.
לסיכום,היה ובכוונתכם לרכוש דירת מגורים, המלצתי אליכם לבדוק בין היתר הדברים הבאים:
1. מיהו המוכר? ומה מידת אמינותו.
2. מהו מצבה המשפטי של הדירה במרשם הזכויות?
3. מהו מצבה המשפטי של הדירה בעירייה או ברשות המקומית?
4. לא לשלם במעמד החתימה על החוזה יותר מ-30% וזאת בתמורה לרישום הערת אזהרה.
5. לאחר סיום המו"מ ובטרם חתימה על ההסכם, היוועצו עם עו"ד המתמחה בעסקאות מכר לרכישת דירה.
המאמר נכתב ע"י: עו"ד אלי מאור מתמחה בדיני נזיקין, רשלנות רפואית, תאונות דרכים ועבודה.
ניתן להפנות שאלות בנושא לעו"ד אלי מאור, טל': 5798080 -03, דוא"ל: maor@maor-law.com
המידע ניתן כשירות לציבור, ואינו מיועד לשמש בשום מקרה כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
